6 maddede Gayrimenkul Sertifikası Sistemi

Türkiye ekonomisi için inşaat sektörü her zaman önemliydi. Ancak 2001 krizinden sonra inşaat ile finans sektörü arasındaki bağların kuvvetlenmesi, 2001 sonrası ile öncesi arasında niteliksel bir farkın oluşmasına neden oldu. Daha önceki yazılarda, inşat-finans bütünleşmesinin dinamiklerine ve 2000’li yıllardaki temel doğrultunun kent mekanının finansallaştırılması olduğuna işaret etmiştim (ilgilenenlere şu yazılara bakılabilir:  link1, hlink2). Bu yazıda, geçtiğimiz hafta yapılan düzenleme ile uygulamaya geçen Gayrimenkul Sertifikası Sistemi’ne (GSS) odaklanacağım (GSS ile ilgili üç düzenleme var: ilki, ikincisi ve üçüncüsü linklerde). GSS, bir taşla altı kuş vurmayı amaçlıyor. Bu amaçların her biri, inşaat-finans bütünleşmesini kuvvetlendirecek yönde. Konuya ilgili yaptığı açıklamasında, TOKİ Başkanı Mehmet Ergün Turan da bunu teyit ediyor: “gayrimenkul sertifikası ihracı sadece gayrimenkul sektörü değil finansal piyasalar için de önemli”.

1. İnşaat firmalarının finansmanı

Ekonomik ve siyasal istikrarsızlık ortamında, kurdaki oynaklıkların arttığı ve 2017 Ocak ayından itibaren örtülü faiz artışlarının yapıldığı bir dönemde büyük inşaat firmalarının finansman sorunları yaşadıkları biliniyor. Dahası, inşaat-finans bütünleşmesi tamamıyla konut fiyatlarının artışının sürmesi üzerine kurulu. Fiyat artışı sürmesine rağmen artış hızındaki duraklama, bu alandaki sorunları daha da ciddileştiriyor. Böylesine sıkışık bir ortamda uygulamaya geçen GSS’nin ilk ve öncelikli hedefi, finansman anlamında tıkanan inşaat sektörü için yeni kaynakların sağlanması.

Bu yeni kaynağın kökeni ne yurt dışından borçlanma, ne de banka kredisi olacak. Yeni kaynağın, konut satın almaya dahi gücü yetmeyen kesimlerden toplanacak paralar olması hedefleniyor. Geçtiğimiz yıllarda yaşanan mağduriyetler nedeniyle “projeden satış” işlemleri sınırlanmıştı ve bina tamamlama sigortası zorunlu hale getirilmişti. Ancak GSS ile hem proje tamamlanmadan satış mümkün hale geliyor, hatta teşvik ediliyor. Hem de inşaat firmaları (henüz mevcut olmayan) için konutun tümünün değil, konuta dayalı hisselerin satılması suretiyle gelir elde etme olanağı oluşturuyor.

Başbakan Yardımcısı Nurettin Canikli konuyu şöyle açıklıyor: açıklıyor: “Ev veya işyeri projelerinin tamamının gayrimenkul sertifikası ile finansmanı mümkün kılındı. Aynı zamanda, bu projelerin gayrimenkul sertifikasının yanı sıra başka finansman kaynakları ile de finanse edilmek istenmesi durumunda gayrimenkul sertifikası yatırımcılarının haklarına zarar vermeden projenin sadece sertifika ihracına konu edilmeyen bölümleri üzerinde kısmi teminat verilmesine imkân sağlandı. Bu suretle projenin finansman kaynakları çeşitlendirildi”.

2. Yoksulların sisteme entegrasyonu

Hürriyet’ten Levent Sefer, TOKİ başkanı Mehmet Ergün Turan ile yaptığı görüşme sonrasında GSS’nin somutta nasıl çalışacağını şöyle özetlemiş: “Başakşehir Park Mavera 3 projesinin yüzde 30’a yakın bölümü bir anlamda halka arz ediliyor. Bu yüzde 30’luk bölümde 218 daire var. İşte bu daireler pay pay satışa çıkıyor. Payın ilk çıkış yani halka arz fiyatı 42,5 lira. Siz aldıktan sonra bu pay fiyatı düşebilir ya da artabilir. Artarsa para kazanırsınız. Düşerse kaybedersiniz”.

Sertifikaların 42.5 lira olması, normalde konut almaya parası yetmeyen kesimlerin, yani dar gelirlilerin ve yoksulların da inşaat-finans bütünleşmesine dahil edilmesi amacının somut bir göstergesi. Ev sahibi olma, o olmuyorsa konut fiyatlarındaki artıştan yararlanabilme hayali ile alınan sertifikalar ise, getiri garantili yatırım araçları değil. Benzerleri ABD’de sıkça bulunan türev ürünler. Her türev ürün gibi dayandığı bir temel değer var. Ancak bundan bağımsız olarak alım satım işlemi yapılacağı için, temel değerden ilgisiz bir şekilde fiyat hareketlerinin oluşması mümkün. Finans tarihi, bu tip ürünlerin fiyat artışı ve artan fiyatların çöküşü ile dolu. Dolayısıyla sertifika satın alan kişi, ürünün borsa fiyatındaki dalgalanmaların yaratacağı riskleri de üstlenmiş oluyor. Parası artabilir, azalabilir de!

3. Fiyat arışını destekleyecek talebin süreklileştirilmesi

Normal şartlarda ev sahibi olması mümkün olmayan kesinlerin GSS yoluyla sertifika sahibi olması, bir yanıyla neoliberal popülizmin fiiliyatta nasıl işlediği ile ilgili güzel bir örnek. Yoksulların ev sahibi olma rüyasının gerçeğe dönüştürülmesi vaadi, siyasetçiler tarafından her zaman seçmenden oy almak için kullanıldı. ABD’deki “Amerikan rüyası” orta gelirli bir çalışanın da bir ev ve bir araba sahibi olabilmesine dayanır. 1990’larda Tansu Çiller’in “iki anahtar” vaadi bunun bir kopyasıydı. Oysa günümüzde yoksulların ev sahibi olamayacağı herkes tarafından biliniyor. Ama yine de umut fakirin ekmeği! Yoksul vatandaşa (mealen) şöyle deniyor: “Ev sahibi olmasan da konut sertifikası sahibi olabilirsin. Konut sahibi olmasan da, konut fiyatlarındaki artıştan yararlanabilirsin”. Eğer GSS yaygınlaştırılabilirse, bu konut yapımı için gerekli talebin süreklileştirilmesine, talep artışı ise fiyat artışının sürmesine neden olabilir.

4. Kentin finansallaştırılması

Finansallaşmanın tipik mekanizmalarından olan menkul kıymetleştirme  GSS’nin temelini oluşturuyor. Finansallaştırılan kent mekanında ise konutların kullanım değerinden çok değişim değeri öne çıkıyor. Yani konut sertifikasına sahip olan bir kişinin nihai amacı ev sahibi olmak olmayabilir. Konutlar ve bunlara dayanarak üretilen sertifikalar sadece bir yatırım aracı olarak değerlendirilebilir. Kent mekanının metalaşması ve bu süreçte giderek değişim değerinin öne çıkması, hem yoksulları inşaat-finans sistemi ile bütünleştiriyor hem de finans sisteminin gündelik hayata nüfuzunu artırıyor. Buna ek olarak GSS ile finans sistemi için, aracılık faaliyetinden gelir sağlayacak yeni bir finansal ürün çıkarılmış oluyor.

5. Hazine borç çevriminin kolaylaştırılması

7 Mart 2017’de Resmi Gazete’de yayımlanan Tebliğ'in Tebliğ’in 7. maddesinin 4. fıkrasına göre, ihraç gelirlerinin tamamı, tek seferde inşaat firmasına aktarılmayacak. İnşaat başlamadan önce yüzde 10’u, inşaat başladıktan sonra hazırlanacak ilerleme raporlarına göre ihraç gelirinin yüzde 80’i ve proje tamamlanınca da kalan yüzde 10’u inşaat firmasına aktarılacak. Ancak bu sürede para bir yerde değerlendirilecek. Nerede? İlgili Tebliğ’in 7. maddesinin 1. fıkrasına göre Hazine kağıtlarında ve devlet tahvillerinde. Böylelikle GSS sayesinde biriken fonlar ile Hazine borcunun çevrilmesi kolaylaştırılmış olacak.

6. Helal Finans

2 trilyon doları bulan ve giderek büyüyen İslami finans sektöründe en büyük merkez halen Londra.  GSS’nin yaygınlaşması ile Türkiye’nin de İslami finans pastasından pay alması amaçlanıyor. GSS’nin bu boyutu Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Vahdettin Ertaş tarafından dile getirildi: “Faizsiz finans sistemine de uygun olarak tasarlanmış olan gayrimenkul sertifikalarının yaygınlaşması, hedefi uluslararası bir finans merkezi olmak olan ülkemizin bu amacına da katkı sağlayacaktır”. Gerçekten de GSS’deki getiri oranı, vadeli mevduat faizinden yüksek olabilirse bu mümkün olabilir. Ancak bu sistemde bir kar garantisi yok, yani yatırımcı tamamen piyasa güçlerinin insafına bırakılmış durumda!

Körfez’den Balkanlara!

GSS, Türkiye’de inşaat-finans bütünleşmesinin daha da derinleşmesi için atılmış önemli bir adım. Temel hedefi inşaat sektörü için finansman olanaklarının çeşitlendirilmesi olmasına rağmen, yukarıda sıraladığım maddeler GSS ile hedeflenmiş durumda. Geçtiğimiz günlerde, Borsa İstanbul Yönetim Kurulu Başkanı Himmet Karadağ, şöyle bir açıklama yaptı:  “Türkiye'deki tüm tarım arazilerinin toplulaştırılmış şekilde borsada alalım satalım... Tapuda en likit olmayanı likit hale getireceğiz. Körfez'den Balkanlar'a kadar tüm menkul kıymetlerin (borsada) satışı olmasını istiyoruz". Gördüğünüz gibi hedefler büyük. Geç kapitalistleşmiş ülkelerin finansallaşması da geç ama hızlı oluyor. 2000’ler boyunca neoliberal popülist uygulamalar finansallaşmanın derinleştirilmesine dayanıyordu. GSS’nin getirilmesinden anlaşılan, finansal derinleşme dolu dizgin sürecek.